Дача На эти и другие вопросы ответил специалист по недвижимости Денис Крайко в эфире инстаграм-канала kufar.official.
Когда лучше покупать дачу
Специалист по недвижимости отмечает, что спрос на дачи и дачные участки имеет сезонность. Наиболее активные месяцы — март-май.
Все хотят попасть именно в этот период, ведь, как подчеркивает Крайко, «все хотят строиться, ждут тепла, хотят на природу, когда выглядывает солнышко, поэтому все едут на дачи. Соответственно, приобретаются участки, чтобы в летний период, за теплый сезон успеть что-то построить, облагородить».
Однако, замечает специалист, это самый дорогой период для приобретения дач и участков, так как «продавцы хорошо понимают, что есть сезон, сезонный спрос, и, соответственно, поднимают на них цены. И активно этим пользуются».
Денис Крайко делится своими наблюдением о том, что те клиенты, которые не спешат или более рассудительны, делают покупку в конце летнего сезона, в октябре-ноябре. Или зимой, когда самый низкие цены. «Понемногу люди отходят от сезонности продажи дач в плоскость круглогодичных продаж».
Денис Крайко не считает, что идея просмотра дач поздней осенью — хорошая. Он отмечает, что подавляющее большинство наших дачных участков имеют очень плохие подъездные дороги. Он советует просматривать дачи в конце сезона, «когда еще тепло, можно нормально проехать. В пору так называемой «сухой осени». Это будет хорошо и в плане более выгодных цен». В тоже время риелтор замечает, что цены хороших дач остаются неизменными. Их владельцы не хотят торговаться.
Что такое «хорошая дача»
Юридически, как отмечает Крайко, дача — это определенный участок в садовом товариществе. Это значит, что приобретается участок для ведения садового хозяйства. Независимо от того, как вы на самом деле его ведете, какой у вас дом, юридически это будет садовый участок и садовый дом. Он перестанет быть дачей, если его выведут в индивидуальную жилищную застройку.
При покупке дачи специалист советует исходить из того бюджета, который имеется. Он называет средние цены на участки в садовых товариществах (от 5 до 8 тысяч долларов) и отмечает, что есть еще сегмент так называемых «бабушкиных дач» с домом 6 на 6 метров. Большие во времена СССР не давали строить. Там, как правило, бывает куча ненужных старых вещей. Цена таких дач — от 8 до 12 тысяч долларов. Владелец пытается взять деньги не только за участок, но и за постройку. Но она, как отмечает риелтор, никому не нужна.
«Построение не представляет никакой ценности с точки зрения современного запроса. Это больше проблема, которую нужно демонтировать, что стоит дополнительных денег. Но продавцы этого не понимают».
Денис Крайко отмечает, что в продаже недвижимости есть три цены:
«Первая — «Я хочу». Вторая — «Мы поставим рекламу». И третья — реальная. Случается, что между первой и последней ценой — пропасть. Моя задача — устранить эту пропасть, донести до продавца ситуацию на рынке, пояснить, что если хотите продать, то нужно двигаться в цене. Случалось продавать и участки со старыми домами за 35 тысяч долларов. Но для этого нужно, чтобы у места была какая-то изюминка.
Как говорят на Западе, цену недвижимости определяют три критерия: location (место нахождения), второй — location и третий — location», — говорит специалист.
Денис Крайко обращает внимание на то, что цены очень разнятся в зависимости от направления, садового товарищества, подъездных дорог, наличия газа, мощности электрических линий, выделенных киловатт электроэнергии на участок. Случается, что цены доходят и до 30 тысяч за голый участок. Площадь дачного участка — от 4,5 до 10 соток. Участки большей площади встречаются крайне редко. Случается, что приобретают два соседних участка и объединяют.
Крайко отмечает, что единственная возможность приобрести землю в Беларуси — это покупка участка в садовом товариществе.
Какой дом построить
Денис Крайко отмечает, что после приобретения участка только от вас зависит, что на нем построить. При ограниченном бюджете это может быть маленький домик около 25 квадратных метров. Сейчас на рынке, делится наблюдениями специалист, есть такие домики из клееного бруса, которые можно поставить за 6—7 тысяч долларов.
«Понятия идеальной дачи, можно сказать, не существует. Сколько людей, столько и мнений», — подчеркивает риелтор.
Специалист не советует перестраивать старые садовые дома, ведь это может быть связано со многими проблемами. «Всегда дешевле построить что-то новое, чем реставрировать старое», — считает Крайко.
Наиболее популярные направления
По наблюдениям Крайко, на сегодня первым популярным направлением является логойское. Далее нужно двигаться против стрелки часов: мядельское, молодечненское, гродненское, брестское. Наименьшим спросом пользуется слуцкое направление, после него — могилевское и гомельское.
А вот московское направление по мнению специалиста, не совсем понятно. «Кажется, оно хорошее, популярное, классное. Но там бывает сборная солянка. Случаются одновременно и очень дешевые, и очень дорогие варианты», — делится своим опытом риелтор.
На что обратить внимание при выборе дачи
Специалист делится своим взглядом на дачу и обращает внимание на новые способы отопления: «Вкусы у меня довольно специфические. Я считаю, что газ — топливо прошлого. Я за электричество. Есть такая штука, как тепловая помпа. Она очень экономичная и высокотехнологичная. Управление осуществляется с помощью мобильного телефона».
Крайко отмечает: замечания о том, что в случае исчезновения электричества газовый котел будет работать, — не правильные. «Не надо забывать, что такой котел тоже включаете в электрическую сеть. Топливо современности — электричество», — подчеркивает специалист.
Риелтор не советует при выборе участка могилевское и гомельское направления, так как там в основном не лесистая местность и участки стоят в поле.
По мнению Крайко, самый важный критерий при выборе садового участка — состояние электросетей и подстанции.
«Если вы видите толстые провода, новые столбы и счетчики, то это очень хорошо. А если провода очень тонкие, их трудно рассмотреть на фоне неба, то на дом может быть выдано максимум 3 киловатта. А это в современных условиях очень мало», — делится опытом риелтор.
Специалист советует при покупке или продаже дачи обратить внимание на документы, гарантирующие юридическую чистоту сделки, а также документы о границах участка.
В садовых товариществах, как правило, они измерены криво. Лучше всего пригласить специалиста землеустроительной службы и восстановить границы участка. Особенно если строите забор. Иначе все может завершиться судом с соседями», — замечает риелтор.
Можно ли вывести садовый участок в индивидуальную жилищную застройку
Специалист по недвижимости замечает, что за 8 лет его работы ходят слухи об изменениях в законодательстве, которые позволят дачные участки переводить в участки для индивидуального жилищного строительства. С 1 января 2023 года был принят новый закон.
«В теории это возможно, однако на практике нужно собрать миллион документов, заплатить кучу денег за экспертизы и согласования, пройти сто кругов ада. Только потом, возможно, решением исполкома это утвердят. Пока в своей практике я не слышал ни об одном случае, когда из дачи вывели в индивидуальную жилищную застройку.
К тому же, чтобы это сделать, необходимо согласие всех членов садового товарищества. Надо понимать, что вывод в ИЖЗ наложит обязанность на всех за три года построить дом, причем капитальный. В ином случае участок заберут», —
отмечает Крайко и советует за разъяснениями изменений в законодательстве, произошедших с 1 января 2023 года, обращаться к юристам.
В целом, по мнению Дениса Крайко,
«все упирается в два вопроса. Первый — регистрация. По-прежнему на даче можно регистрироваться только временно. Второй вопрос — тарифы. Они неоправданно высоки для садовых товариществ. Дайте людям нормальные тарифы и постоянную регистрацию, и вопрос (с ИЖЗ) сам по себе отпадет», — высказывает мнение специалист по недвижимости.
За сколько можно арендовать дачу
В этом вопросе очень много вариантов. «Советскую» дачу можно снять на лето за 100 долларов в месяц. Средняя цена аренды, по мнению риелтора, составляет 200 долларов. Комфортабельные дачи могут доходить в цене до 1 000 долларов. На цену, кроме комфортабельности, влияют такие факторы, как удаленность от города, коммуникаций, наличие общественного транспорта, состояние дорог. «Цены здесь очень относительные», — резюмирует Крайко.
Читайте еще:
Современные дачи возле Минска. Как выглядят и сколько стоят
От 10 до 270 тысяч долларов. Дачи в окрестностях Минска продаются по цене квартир
